别了 楼市博傻结束了!

新闻 nnews 2个月前 (10-05) 184次浏览

别了 楼市博傻结束了!

导读:过去 3 年,全国房价普遍上涨,投资投机需求有所抬头,很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延,市场参与者都应该增强风险意识,因为随着楼市调控的常态化,“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。

楼市惊现尴尬一幕:近 500 套房子开盘,0 人购买!

42 岁开始走红的吴秀波,从为人所知到大红大紫再到人设崩塌只用了短短 8 年时间。

而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰到低谷,只用了不到半年。

2018 年 4 月 29 日,乍暖还寒的西安街头流动着两波躁热的人群,他们浩浩荡荡地分别奔赴位于西安与咸阳接壤处后卫寨附近的恒大都市广场 1 号楼和位于西安市长安区韦曲十字商圈的融创天朗南长安街 1 号,准备摇号抢房。

前者 248 套房,中签率不足 1/10,后者推出的 700 套房,有 5000 多人参与摇号。

那几个月里,西安在摇号、限价与几乎零门槛的落户新政推动下,尽情享受着楼市饕餮盛宴,成为全国关注的焦点,然而,好景不长。

5 个月后的 9 月 27 日,在距离上一次 5000 人抢房的融创天郎南长安街 1 号 7.6 公里的雁塔区三迪曲江香颂枫丹,推出了 473 套新房源,不同的是,这次仅 18 人登记购买,而经过现场核验通过的家庭却只有零个,最终近 500 套新房无一人购买。

创下了西安房地产市场 2015 年下半年以来,项目无一人购买的纪录。

别了 楼市博傻结束了!

同一天,位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了 297 套新房源,结果同样惨淡,仅两个家庭通过最终核验。

从门庭若市到门可罗雀,从千人摇号抢房到无人问津,只用了不到半年的时间。与西安这座千年古都本身的文化激情相比,西安楼市潮水退去的速度快得惊人。放眼全国,没有一个城市有这般戏剧性。

杭州二手房最高降幅 36%

无独有偶,据《钱江晚报》报道,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为 2718 套,环比 8 月下降了32%,成交量大概率将创 6 个月来新低。

随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在 5%~10%左右,个别小区甚至超过30%

开发商想出货,购房者在观望,二手房价在下滑,被大多数人认定坚挺的一手房价,也已经开始出现松动的迹象。

这次不是在其他城市,而是在杭州。

据《钱江晚报》报道,在余杭区临平,年份较老的二手房价格大约在 2 万元/平方米左右,与 6 月相比,下降了大约 2000 元~3000 元/平方米;而次新房价格约在 2.5 万元/平方米左右,下降了约 1000 元~2000 元/平方米。就整个临平区域来说,降价幅度已然接近了 10%。

而在江干区的景芳区域,自 6 月以来,二手房的单价下降了约 3000 元/平方米,目前普遍价格在 3.8 万元/平方米左右,降幅约 7%。

在余杭区的闲林,个别小区的表现更是让人大跌眼镜,例如,从透明售房网公布的数据来看,新时代城市家园小区 8 月签约均价环比 7 月下降了 36%。

多地打折降价,还有开发商送宝马!

楼市降温的情况,在其他热点城市也能见到。

据《经济参考报》报道,中秋小长假前两日,北京新建商品住宅签约 180 套,二手房 62 套,与 7 至 8 月平均水平基本持平。较 2016 年同期的 422 套和 280 套,分别同比下降 57%和 78%。

广州,小长假前两日签约 1871 套,较全月来看,处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示,2018 年“金九”楼市未现,楼市降温已经来临。

深圳,两个多月前,华润城三期的热销曾经轰动全国,认筹之时,买房者排队离婚验资,6776 人抢购 741 套房。但 9 月中旬,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者走访了深圳十余个楼盘发现,看房的人数寥寥,多数楼盘均只有三五组客户。

市场趋冷,为了回笼资金,深圳的开发商纷纷祭出各式招数,一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例,不仅价格较之前有所下调,也同时推出了分期首付为客户垫资——首期付完一成,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

上海,有新楼盘不仅打折优惠,还送宝马。某楼盘的置业顾问告诉记者,89 平的户型能享受宝马 X1 或 3 系的零元购,也就是送一辆宝马车给你,如果你不想要车还可以折现,大概能抵 22 万元左右的房款,抵扣完后,单价也只有 31000 多元/平方米。

“直接降价是最后的选择”

“2008 年,2011 年,2014 年,全国出现过 3 轮非常明显的退房潮现象,只要房价出现下调现象,前期购房者就开始所谓的降价维权。”

中原地产指出,降价“维权”的现象时有出现,其中以 2011 年最为典型。

公开信息显示,从 2011 年 9 月开始,北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象,万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁,部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。

按照业内的观点,这三个年份均为房地产市场的“小年”,在监管层出台楼市调控政策之后,市场出现下行。为保证现金流,开发商祭出各种价格优惠策略,部分项目明显降价。

今年的市场形势,被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下,开发商对现金流和回款率的要求越来越高,降价走量成为一种可行的选择。

但有房企人士近日向 21 世纪经济报道表示,“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企,直接降价通常会引发类似的纠纷。

“如果不得已要进行调整时,最先选择是‘降配’。”

为什么楼市一夜入冬

根本原因在于货币化棚改政策被叫停!

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棚改货币化其本质,是中央政府为地方政府提供了一笔超长期、低利率、低抵押物的贷款,而这笔贷款,又是一笔隐形的债务,并不体现在地方政府的赤字总额上。

这相当于是中央对该省份的一次定向放水(印钱),自然可以刺激地方经济(以及房价),并(相比于其他省份)增加购买力。因此,地方政府从任何的角度,都愿意从想尽办法把货币化棚改的规模做的更大。

但是,当全国都开始了大规模的货币化棚改之后,就相当于是中央政府进行了一次全面性的放水(四万亿),其结果,自然就是跟当年的四万亿一样,全面推高了以地产为代表,全国各类资产的价格,并引发了大规模的经济泡沫。

棚改货币化助力三四线去库存

虽然中国棚户区改造工程可以追溯到 2005 年,但受制于资金来源等问题一直推进较慢,2014 年政府工作报告首次提出“今后一个时期,改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村”,“棚改工程”开始在全国范围内广泛推行,但仍主要以实物安置为主。2015 年 6 月,国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出 2015-2017 年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1800 万套,并明确要求“要积极推进棚改货币化安置”,2015 年是中国棚改货币化快速推进的肇始之年。数据显示,中国棚改货币化率在倡导“货币化安置”的首年达到了 29.9%,2016 年继续提升至 48.5%,2017 年进一步飙升至 60%左右。

2013 年,国务院鼓励棚改加速;2014 年,PSL 创设,国开行开始用货币工具支撑棚改;

2015-2017 年,4 万亿资金注入棚改。

这三年的棚改,就是一场中国式的 QE。它通过棚改无中生有的创造基础货币,鼓励大家去三四线城市抢房,用货币来化解三四线城市的高库存风险。

棚改货币化也在一定程度上推升了全国房地产投资,一方面市场化出让的土地价值更高,另一方面棚改货币化有利于普通三四线城市去库存和房价上涨,从而会吸引外地开发商进驻,地价上行空间被打开。

以杭州为例,2017 年杭州共进行货币化棚户拆迁六万多户,几乎都是千万级货币起步,这直接就制造了至少数千亿货币涌入了杭州楼市,直接把杭州的房价和房租炒上了天。国开行直接给予了杭州数千亿现金,但是这并不是白送的,这是要还的。市政府利用这笔钱把棚户给拆迁之后,卖地的收入是要拿来偿还这笔开发贷款的。

如果仅仅只有这一波拆迁,那么很明显,这数千亿的资金涌入,会对今天的房价带来强烈的刺激,但是等这批棚户的土地卖给开发商拿到预售证入市之后,会带来一个极大的空窗期,卖盘增加的时候,买盘基本已经消化完毕,会给未来的房价带来很大的压力,这就属于寅吃卯粮

为了对冲这一问题,全城的棚户拆迁,会分三步走,每一批拆二三年,等第一批的土地二三年之后入市之前,就启动第二批拆迁,用第二批拆迁户的资金,对冲掉这个空窗期,至于三批之后怎么办,三批之后都快十年了,哪个政府还去管十年之后的事情,那铁定是下一届了,留给下一届去操心吧。

不过,2018 年 6 月 25 日,很多大 V 都开始网传全国棚改被一刀切全面叫停,国开行的 PSL(抵押补充贷款)审批被全面叫停,也就意味着“棚改放水”被全面叫停

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其实,杭州这一次的楼市波动,涨跌都是因为货币化棚改

2017 年杭州共进行货币化棚户拆迁五六万户,每拆一户几乎都是千万级货币起步,这直接导致了大量的货币涌入了杭州的租房和住宅市场,而杭州大手笔拆迁的规划图更是引来房产投机者的无限遐想。

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图中我们可以看到,杭州政府规划了三大战役,第一战役就是拆掉 567 堡,我们找到了杭州七堡的现状图,可以看到被拆成了一片废墟。

图中也可以看到,仅仅第一战役就拆了那么大的面积,整个杭州才多大,这么大面积的人口被拆迁,还是货币化拆迁。这五万户居民,自家房子已经被拆成一片废墟,是必须要买房住的,买新房要等二年才能入住,何况还买不到,没办法只能买二手房,于是杭州的二手房被迅速的抢购一空,杭州房价不涨才怪。

而实际上,今年上半年杭州的楼市已经到了很变态的地步,杭州中心区的房价已经接近上海中心区的房价了,均价 6~8 万一平米。。。杭州没有在经济上超过上海,房价倒是快接近了。

所以,在货币化棚改降温之后,楼市上涨的源动力立刻就消失了,去年各种调控都没有控制住的房价,今年全部熄火了。

当货币化棚改的动力失去之后,不仅仅是万人抢房的杭州房子卖不动了,今天媒体报道,曾出现千人抢房的西安房子也卖不动了。

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而今年 4 月份的时候,杭州商品房的库存仅剩 3 个月了,整个杭州马上就无房可卖了,整个楼市一片沸腾,但是等抽掉货币之后,同样还是杭州,房子马上就没人要了,很多人看着房子很眼馋,就是手里没钱买。

所以说,房子的问题,本质上就是金融问题,再本质一点说,就是货币问题。房价涨不涨,其实问银行的人就知道了,房贷一宽松,很快就会涨,房贷一收紧,很快就不涨了,房价=货币÷房源。

结语:现在的楼市就好比站在楼顶上,怎么下楼呢?而继续往上已经没有路了,只有两个选择。是一层一层的走下去,还是一下跳下去?走下去是没有风险的,跳下去必然粉身碎骨,所以现在的状态很好,继续保持!


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