楼价跌多少才算跌够?

新闻 Linda 4个月前 (10-01) 197次浏览

楼价跌多少才算跌够?

未来一年或更长时间内香港本地楼市的问题已不是会否下跌而是下跌多少。先看差饷物业估价署最新资料,在连升二十八个月后本地楼价到今年八月份终于结束升势,轻微回落。再看中原楼价指数,近八个星期是跌多升少,最近三个星期更有两个星期是全港各区楼价齐跌。换言之,从八月开始,本地楼市已是强弩之末,进入从升转跌的格局

息魔真正杀到热钱撤离

现在,处于转角的楼市将面对重要打击:本地利率上升终于成为事实,未来几个月银行还会进一步加息甚至追加,在“息魔”真正杀到下,八月开始的楼价跌势肯定持续及加剧。事实上在香港大小银行决定加息后,多家大行已纷纷提出看淡楼市的报告,有的估计未来几个月楼价将下跌 5 至 8%,有的预期一年内下跌 15%;个别分析员则认为今次跌浪可能令楼价下跌两三成。

这些估计各有本身的依据,但都偏向保守,既没有反映楼市基本因素大幅转坏,更没有考虑到宏观经济存在的重大风险,随时严重低估楼市调整的幅度与速度。

楼价早在几年前已严重脱离经济基本因素及市民收入增长,到现时动辄每呎万五以至二万元以上更是离地,除了靠父干或家人夹钱支持外,大部份上班族只能望楼兴叹,根本无力买楼或换楼。支撑当前楼市癫价的基础只有一个,那就是超低息环境令大量游资热钱泊在香港寻求短期赚快钱机会。

然而随着加息周期正式展开,未来两年本港息口将持续上升,再加上要追回美息自 2015 年以来的上升幅度,最优惠利率随时上升两厘或以上。以近日将军澳“一间楼都系五百万咋嘛”计算,加息两厘意味每月供款大增三千元;再加上支付二百万首期资金成本,买楼登时变成成本高、负担重、回报低的投资,投资者数目将因此大大缩减,原来搵快钱的资金也会迅速离场。少了投资者承接,再加上用家供楼负担过重,楼价下调压力将比预期大得多。

另一方面,特区政府降低居屋售价折扣从七成降到 52%,并将长期实行。这样的政策改变意味置业阶梯最底层的一群买家不再急于在私人市场追逐昂贵的中小型单位(动辄 500 万),甚至乾脆退市,情愿等待售价廉宜得多的居屋。要知道他们代表的是对中小型单位的主要刚性需求,这些购买力一旦退出市场,加上投资者不再热衷入市,楼市不管是刚性还是投资需求都将大幅减少。

贸战阴霾北水卖楼套现

此外还得考虑私人住宅供应增加的趋势。首先,未来四年仍是私人楼宇供应的高峰,每年新增供应都在二万个以上,比过去十年的平均供应大幅增加。更何况特首林郑月娥刚宣布引入一手楼空置税,促使发展商加快供货速度,不能再像以往唧牙膏那样分几年卖楼控制供应。这样下来,私人住宅供应总量固然增加,发展商又有尽快卖楼的压力,而一些中型发展商或资金链紧张的 大陆发展商随时会劈价卖楼,以加快资金回笼及避过空置税。二手楼业主在新形势下陷于捱打,只好同样降价求售,引发连锁效应,令楼价下跌的速度比预期快得多也猛得多。

不得不提的当然还有贸易战及中国经济放缓的情况。正如我们多番强调,特朗普的贸易战一招接一招,将令中国出口业、制造业大幅收缩,失业人口则迅速增加,消费力下跌;原来的乐观情绪及对前景的信心将会迅速蒸发,变成悲观及保守当导;而在前景变得不明朗甚至悲观下,减少投资增持现金是常态,也是必然的自保手段。要知道 大陆投资者在香港楼市获利甚丰,即使降价卖楼仍有相当可观利润,他们自然会果断出售部份投资物业套现,确保自身的资金链不会断裂。

显而易见,香港楼市不但面对大幅加息,供应增加,需求下降等重大冲击,更因中美贸易战成为 大陆企业、投资者的提款机,让他们套取流动现金。在各种各样不利因素夹击下,本地楼价未来一年怎可能只跌 10 至 15%呢?


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